住房“以旧(jiu)换新”，你(ni)会脱(tuo)手吗？,房地产市场,政策,商品房

江西省宜(yi)春市袁(yuan)州区比年加速(su)推(tui)进保障性住房、棚户区改造、安置小区扶植等民(min)生工程，新建了一批配套设施齐备、功能完善、情况(kuang)美(mei)丽(li) 的现代化(hua)小区，让更多居民(min)从“住有所居”迈(mai)向“住有优居”。图为袁(yuan)州区凤凰街道凤凰山安置小区。

周 亮摄（群众视(shi)觉）

“以旧(jiu)换新”，这个消费品领(ling)域的常见(jian)观(guan)点(dian)，正在(zai)房地产市场逐步落地。

近期，江苏省海安市出(chu)台试行(xing)商品房“以旧(jiu)换新”政策，计划今年实行(xing)商品房“以旧(jiu)换新”100套，引发市场关注。相关机构(gou)统计表(biao)现，去年以来，全国已有超(chao)30个乡村亮相，支持(chi)商品房“以旧(jiu)换新”。

商品房“以旧(jiu)换新”怎(zen)样(yang)换？它可否无效满足改善性住房需求？新政落地对(dui)付房地产市场有什么影响？

聚(ju)焦置换群体推(tui)出(chu)新政

4月2日，江苏省海安市，外地首批商品房“以旧(jiu)换新”房票(piao)会合发放典礼正式举办。针对(dui)首批参与“以旧(jiu)换新”政策的业主，住房置换资金以“房票(piao)”形式发放兑换，业主可定向购买外地一套新居，一次性完成“买一卖一”。

商品房“以旧(jiu)换新”是促进新居和二手房良性循环、释放购房消费需求的重要举措。广东省垣规院住房政策研讨(tao)中(zhong)心首席研讨(tao)员李宇嘉报告本报记者，近期新居去化(hua)难度较大，一定程度上与改善性需求“买一卖一”流通不(bu)畅有关。“住房置换群体手上的二手房卖不(bu)出(chu)去，致使没有足够资金实现‘买一’。国家多次夸大要促进房地产良性循环，当市场自我循环较难实现，各地便开始疏通换房渠道，推(tui)出(chu)住房‘以旧(jiu)换新’政策。”李宇嘉说。

从全国范围看，2023年以来，已有超(chao)30个乡村亮相支持(chi)“以旧(jiu)换新”。盐城、姑(gu)苏、沈阳等乡村发放“以旧(jiu)换新”购房补助；宁波、济南等部份乡村团结开发商及房地产经纪(ji)机构(gou)推(tui)出(chu)“换新购”办事；在(zai)姑(gu)苏相城区、郑州、连云港等地，国企平台或开发商间接收购旧(jiu)房，业主售房款将用于(yu)在(zai)相应房产项目(mu)购买新居。

近期，多地细(xi)化(hua)政策进一步帮助居民(min)“卖旧(jiu)买新”。郑州市住房保障和房地产管理局(ju)4月1日公布(bu)工作计划，提出(chu)2024年全市计划完成二手住房“卖旧(jiu)买新、以旧(jiu)换新”1万套；4月2日，无锡市一家房企公布(bu)商品房“以旧(jiu)换新”通告，提出(chu)在(zai)无锡市梁溪区范围内试行(xing)其指定主体回购居民(min)存量二手商品住房，居民(min)可在(zai)该房企下属控股(gu)在(zai)售项目(mu)新购商品住房，首批次“以旧(jiu)换新”名(ming)额为200名(ming)。

“从目(mu)前情况(kuang)看，各地支持(chi)‘以旧(jiu)换新’的方式首要包括(kuo)两种。”中(zhong)指研讨(tao)院市场研讨(tao)总监陈娴静报告本报记者，一是房地产企业团结经纪(ji)机构(gou)对(dui)旧(jiu)房优先推(tui)售，若在(zai)一定期限内售出(chu)旧(jiu)房，则按(an)流程购买新居；另一种是开发商或国资平台收购旧(jiu)房，售房款用于(yu)购买指定新居项目(mu)，这种方式是今年以来商品房“以旧(jiu)换新”的主流。此外，对(dui)出(chu)卖自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭，地方政府赋予(yu)部份购房补助，也是地方进一步促进购房者“以旧(jiu)换新”的重要举措。

支持(chi)加码变更积极性

从时间线(xian)看，自去年起(qi)部份乡村就已陆续提出(chu)支持(chi)商品房“以旧(jiu)换新”。此次江苏海安推(tui)行(xing)“以旧(jiu)换新”，和近两年各地政策操作有所类似(si)。那么，为何这一做法会在(zai)近期再度激起(qi)水花？

“近期多地明(ming)白‘以旧(jiu)换新’政策细(xi)则，申(shen)明(ming)‘以旧(jiu)换新’操作正成为多地主流的政策工具，从过去的自发试点(dian)逐步变化(hua)为系(xi)统经营、笼盖面广的政策。尤其在(zai)以海安为代表(biao)的3、四(si)线(xian)乡村和县城等，类似(si)政策逐步下沉，将对(dui)楼市生意业务施展更好的促进感化(hua)。”易居研讨(tao)院研讨(tao)总监严跃进说。

从海安理论情况(kuang)看，此次海安计划推(tui)进100套“以旧(jiu)换新”项目(mu)。据外地披露，其报名(ming)流数已超(chao)过400组。目(mu)前，已有15套房源成交，还有23套正在(zai)进行(xing)验房、评估。“申(shen)明(ming)如(ru)许的做法受(shou)到(dao)市场承认，且有较好的‘消化(hua)能力’。目(mu)前政策已进入(ru)到(dao)实操层面，实着实在(zai)利好各种二手房买卖，进而无效促进改善性需求释放。”严跃进说。

商品房“以旧(jiu)换新”具体怎(zen)样(yang)操作？李宇嘉报告记者，对(dui)付开发商或国资平台间接收购的，是由(you)换房群众选(xuan)定意向新居房源，与房企签订新居购买意向书。尔后，专业评估机构(gou)对(dui)二手房进行(xing)评估并出(chu)具相关报告，房企再与置换群体进行(xing)洽商收购等。若是洽商成功，二手房出(chu)卖资金将划入(ru)第三方监管资金账户，款子用于(yu)购买指定项目(mu)新建商品房，资金属于(yu)闭环操作。

“还有一种形式是由(you)政府提供(gong)税收减免(mian)等扶持(chi)。置换购房群体和房企签约新居购买意向书后，房企、房产中(zhong)介机构(gou)、房产信(xin)息平台优先密集推(tui)送该二手房出(chu)卖信(xin)息，若是生意业务成功，则推(tui)进新居首付款交纳、按(an)揭(jie)贷款等，生意业务不(bu)成功则新居意向合同天(tian)然生效。”李宇嘉说。

从“以旧(jiu)换新”整体置换链条看，将旧(jiu)房顺利卖出(chu)存在(zai)一定难度。当前，房地产市场浮现供(gong)过于(yu)求状态，“卖一”困难制约了“买一”推(tui)进，这也是为何商品房“以旧(jiu)换新”在(zai)去年就已推(tui)出(chu)却(que)未激起(qi)显着市场反应的首要缘(yuan)故原由(you)。今年以来，“以旧(jiu)换新”政策在(zai)部份乡村获得积极效果，恰是个体乡村加大扶持(chi)力度、引进更多房企参与的效果。

“不(bu)管是优先推(tui)售‘以旧(jiu)换新’参与者的二手房，还是房企间接收购其旧(jiu)有房源，都更有益于(yu)改善性需求的释放。前者有助于(yu)提升客户换房效率，同时由(you)于(yu)‘以旧(jiu)换新’平常会指定可购买的新居楼盘范围，若是二手住房顺利售出(chu)，能够推(tui)进相应新居项目(mu)实现去化(hua)。对(dui)付旧(jiu)房收购形式而言，地方国资平台或开发商收购的旧(jiu)房一般(ban)作保障房、人材用房等用处，还有部份企业将旧(jiu)房改造为民(min)宿、青年公寓等进行(xing)租赁，促进了收回的旧(jiu)房源实现无效流通。而地方发放换房补助，叠加国家层面‘买一卖一’返还个人所得税，一定程度上低落了居民(min)购房成本，也有益于(yu)进一步促进改善性需求释放。”陈娴静说。

搭建平台让“卖一买一”更顺畅

窥察商品房“以旧(jiu)换新”政策面前的逻(luo)辑，一端是促进二手房出(chu)让，畅通旧(jiu)房流通渠道；另一端是推(tui)进商品房去化(hua)，帮助房企消化(hua)新居库存。“卖一买一”间，既可满足改善性住房需求，也能在(zai)一定程度上缓解房企库存压力，进而重焕(huan)房地产市场活力。

不(bu)过，从现实操作看，商品房“以旧(jiu)换新”仍存在(zai)部份难点(dian)。

在(zai)北京工作的杨老师一直想给江苏故乡的父母换套新居。他谈到(dao)，换房不(bu)同于(yu)换家电等消费品，要考量的要素很多，除了看旧(jiu)房换新的价格是不(bu)是合适、补助有多少，还要看可换新居的地段、房型、情况(kuang)、交通、配套、生存习惯等，很难做到(dao)“说买就买”。

在(zai)李宇嘉看来，地方政府授(shou)意部份企业收购二手房，平常是在(zai)存量房源多、住房供(gong)大于(yu)求的情况(kuang)下进行(xing)的。比拟新建保障性住房，间接收购区位配套好的房源更加便利。但囿于(yu)财政实力、管理成本、国资保值增(zeng)值等要素，“地方授(shou)意企业收购旧(jiu)房”的推(tui)行(xing)范围大概无限。

“目(mu)前‘以旧(jiu)换新’政策在(zai)部份乡村获得一定效果，但整体还处于(yu)探索阶段。从‘以旧(jiu)换新’的两种形式看，优先推(tui)售形式面对(dui)着二手房市场调解压力，很多乡村二手房挂牌量仍处于(yu)高位，即便优先推(tui)介，置换群体想快速(su)脱(tuo)手，还是需要在(zai)价格上赋予(yu)一定让步。而在(zai)旧(jiu)房收购形式中(zhong)，新居区位、价格、配套资源等要素与购房者多半契合，能力达成‘以旧(jiu)换新’的目(mu)的。”陈娴静说，整体看，住房“以旧(jiu)换新”举措切实其实有益于(yu)畅通新旧(jiu)房源流动，丰富保障房泉源。长远看，还要连系(xi)降息降准(zhun)等货币政策，让多项举措合力促进商品房“以旧(jiu)换新”实现效果最大化(hua)。

从市场情况(kuang)看，目(mu)前海内楼市以满足刚需和改善性住房需求为主。综合思(si)量居民(min)支出(chu)、就业等要素，近期推(tui)出(chu)的作废首套房按(an)揭(jie)利率下限等新政，既能无效满足刚需群体“有房住”，也能推(tui)进改善性需求群体“住好房”。而降利率、降成本等举措出(chu)台，也将无力保障新市民(min)、青年人扎根乡村，进而动员新型城镇化(hua)扶植稳步推(tui)进。

“要推(tui)进‘以旧(jiu)换新’政策在(zai)更大范围内具备可操作性，能够积极施展政府感化(hua)，让地方政府为买卖两边牵线(xian)搭桥，打造公信(xin)力强、透明(ming)度高的平台。开发商、二手房业主、衡宇中(zhong)介、衡宇评估机构(gou)、金融机构(gou)等能够借助平台知悉(xi)真房源、真客户、真价格，以此更好地匹配供(gong)需，低落生意业务成本。同时再辅以税收、购房价格优惠等扶持(chi)，促进买卖两边达成生意业务。”李宇嘉说。（本报记者 廖睿灵(ling)）

《 群众日报海外版 》（ 2024年04月18日 第 04 版）

责编：张(zhang)荣(rong)耀、姚凯(kai)红