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城市发展正从增量扩张(zhang)转向(xiang)存(cun)量优化。在此背景下，如(ru)何转变传统商(shang)办的开发定位和设计思路？如(ru)何通过产业空(kong)间的更(geng)新迭代为城市带来活力？德国FTA建筑设计创始合(he)伙人(ren)、执行董事施道红，既是一(yi)名建筑师，也是产业地产行业的观察者，曾主持了1000多个产业园(yuan)区的设计，他认为，传统的高层商(shang)务办公空(kong)置率在不断(duan)升高，而“科创型办公空(kong)间”则(ze)越来越受(shou)欢迎。要(yao)从注重开发走向(xiang)注重运营，从重规(gui)模增长走向(xiang)精(jing)细化经营，以终为始，减少不必要(yao)的空(kong)置，并通过城市更(geng)新盘活存(cun)量资产。
德国FTA建筑设计创始合(he)伙人(ren)、执行董事施道红
科创型办公破局存(cun)量时代
戴德梁行的数(shu)据(ju)显示，2023年上海(hai)甲级写字楼全(quan)年净吸纳量为39万平方米，同比下降38%，低于过去十年市场的年均72万平方米的净吸纳量水平。不少企业正离开市中心商(shang)务楼，到园(yuan)区寻求租(zu)金更(geng)低的办公场所。
除了租(zu)金的原因，传统商(shang)办空(kong)间也渐渐难以适(shi)应未来办公需求。在施道红看来，这个变化主要(yao)就是产业的变化，他指出，金融和地产等传统行业在缩水，而科技(ji)、媒体(ti)和信息等新兴产业在强势崛起，导致办公空(kong)间需求的巨(ju)大转移(yi)。从产品角度来看，传统商(shang)办的平面布局往往更(geng)强调效率和功(gong)能性，倾向(xiang)于满足(zu)基本的商(shang)务需求，整体(ti)上更(geng)有利于企业内(nei)部的沟通而不是外向(xiang)性联系。所以，以互联网企业为代表的新兴力量都选择自建总部，不再依赖传统商(shang)办空(kong)间。而对于生物医(yi)药这类“含博率”极高的行业来说，对办公场景的特(te)殊需求更(geng)是与(yu)传统商(shang)办空(kong)间格(ge)格(ge)不入。
对此，从2003年开始，FTA专注研究设计城市创新园(yuan)区，迄今已(yi)成为中国产业园(yuan)区领域(yu)，设计实践数(shu)量最多的设计机构之一(yi)，并成立了TOP创新区研究院，有着充足(zu)的城市更(geng)新、片区改造项目操作经验。FTA的设计师通过对创新型企业、高知识型人(ren)群(qun)工作方式(shi)的理解,提供适(shi)应其创新发展的产业生态、灵(ling)活的产品及丰富生动(dong)的使用场景，为园(yuan)区建筑注入活力和情感。
他表示，当下，科创已(yi)成为全(quan)球主流城市发展不可或缺的推动(dong)力。2015年，上海(hai)提出建设“科创中心”，多年来涌现(xian)了大批高新技(ji)术企业。“科创企业科创办公突破了‘上班’的行为界限，将目光从标(biao)准化移(yi)开，不仅着眼于白领，还有科学家(jia)，养小白鼠的实验员，软(ruan)件工程师，设计师，游戏从业者......我们就是要(yao)为一(yi)个个鲜活个体(ti)提供他们需要(yao)的空(kong)间。”
老(lao)建筑空(kong)间资源再利用
除了设计研究城市创新园(yuan)区，如(ru)何进行老(lao)建筑改造，盘活存(cun)量资产，也是施道红和FTA关注的命题。
以FTA设计的上海(hai)静安国际科创社区为例，项目的前身是创立于上世(shi)纪50年代的彭浦机器(qi)厂，被打造为一(yi)个新旧交(jiao)融、活力多元的混合(he)社区，并无限接近7×24小时全(quan)开放的理想空(kong)间。场地内(nei)现(xian)存(cun)的四座工业老(lao)厂房，是上海(hai)近代工业的缩影。FTA面临的挑战(zhan)之一(yi)，就是如(ru)何在开发高密度创新社区项目的同时，妥善(shan)留存(cun)工业遗(yi)址。
上海(hai)静安国际科创社区
在设计中，四栋老(lao)建筑最大限度地保留原建筑特(te)色组建和建材，在恢(hui)复(fu)原有红砖立面的同时，局部立面将采用玻璃幕墙等现(xian)代展示手(shou)法，并尝试利用部分(fen)老(lao)厂房结构为基底，与(yu)新建筑进行结合(he)复(fu)建，老(lao)厂房被赋予了不同的未来使命——智造博物馆、会展中心、社区服务中心、工业咖啡馆，采用不同的更(geng)新策略，重塑新的城市空(kong)间。
“在办公空(kong)间的设计中，我们打造可以激发企业活力的‘垂直社区’，通过可拆卸楼板、多层中庭，突破垂直交(jiao)通模式(shi)的限制，使上下层之间的联系更(geng)为便捷、多样。多元化的产品类型适(shi)合(he)企业的研发特(te)性，如(ru)双层挑空(kong)的共享(xiang)空(kong)间，屋顶花园(yuan)，每层设置IT机房，提供丰富的展陈空(kong)间；结合(he)屋顶景观庭院在顶部营造了‘CEO-BOX’，使建筑的顶层成为城市里(li)的亮眼空(kong)间和交(jiao)往场所。”
他强调，当城市更(geng)新上升为国家(jia)战(zhan)略，在此背景下，工业遗(yi)存(cun)作为见证工业历(li)史、传递工业文(wen)化、记录(lu)城市印记、展现(xian)产业变迁(qian)、再利用价值可观的特(te)色城市空(kong)间资源，是城市更(geng)新不可分(fen)割的有机组成部分(fen)。
社群(qun)改变工作方式(shi)
事实上，如(ru)今的办公空(kong)间，已(yi)经从过去关注面积延伸到现(xian)在关注空(kong)间。施道红提出，在关注空(kong)间的同时，未来工作环境还会更(geng)关注社群(qun)、关注情绪价值，这是城市更(geng)新的另一(yi)层含义。他说：“科创园(yuan)区的社群(qun)营造，一(yi)方面是优秀人(ren)才和企业的聚集，另一(yi)方面是产业的聚集。”
麻省理工一(yi)项研究表明(ming)，“全(quan)球80%的建设性创新来自于非正式(shi)的交(jiao)流”，网络上的交(jiao)流无法完全(quan)取代面对面的带有社群(qun)情感的交(jiao)流，这也是创新的基础。可见，未来随着工作方式(shi)逐渐灵(ling)活多元，越来越多的人(ren)会选择居家(jia)办公和在第三空(kong)间办公，但社群(qun)交(jiao)流的空(kong)间仍(reng)然非常重要(yao)。
施道红强调，他们提出在科创园(yuan)区内(nei)营造“社群(qun)”正是基于这一(yi)趋势，希望通过工作环境的营造来倡导企业内(nei)部的不同部门、不同圈层间的融合(he)。他们看重的是人(ren)与(yu)人(ren)之间的连接,一(yi)个互联的城市才是有温度的城市,才是一(yi)个真正健(jian)康(kang)的城市,它不仅是美好生活的保证,更(geng)是产业永续发展的前提。
“城市更(geng)新的空(kong)间改造，不仅是硬件或形态上的焕新，更(geng)要(yao)根植于城市的文(wen)化与(yu)价值观，营造活力与(yu)多元的氛围，将传统的工作方式(shi)转变为一(yi)种生活方式(shi)，让工作者更(geng)有创造的可能性。”他表示。
Q&A
澎(peng)湃(pai)新闻：城市更(geng)新时代，您认为产业的办公建筑设计的出发点应该是什么？
施道红：从宏观层面来说，在存(cun)量时代，城市需要(yao)找到自身发展活力，产业仍(reng)是影响城市经济(ji)的关键部分(fen)。传统商(shang)办模式(shi)下的“地段、地段、还是地段”理念也将不再成为主宰产业办公领域(yu)的价值观。设计不仅仅着眼于塑造一(yi)处(chu)激动(dong)人(ren)心的新地标(biao)，更(geng)重要(yao)的是解决城市发展的活力。
从微观层面来说，中国的产业园(yuan)区中，大约1/4到1/3的面积已(yi)经过剩。所以我们需要(yao)的不是面积，而是如(ru)何通过空(kong)间上的更(geng)新改造，创造能激发科研人(ren)员创新的场景和氛围。
办公建筑应该以人(ren)为本，除了采用绿色技(ji)术保证员工的舒适(shi)与(yu)健(jian)康(kang)，办公建筑内(nei)部的空(kong)间需要(yao)灵(ling)活性和可变性。灵(ling)活的空(kong)间，就像一(yi)块具有自然调节(jie)能力的“海(hai)绵体(ti)”。可以适(shi)应不同团队和工作流程的变化。可变性的设计可以帮助(zhu)办公环境更(geng)好地适(shi)应未来的需求。
澎(peng)湃(pai)新闻：城市更(geng)新离不开大量空(kong)间改造，什么样的空(kong)间设计比较有利于孕育创新？
施道红：很多科技(ji)公司是从“车库”起家(jia)的。车库意味(wei)着灵(ling)活、自由、多元。为创业者、研究人(ren)员和使用者们创造一(yi)个持续交(jiao)流和启发的平台，让他们的创造力在这里(li)得以充分(fen)迸发，为科创社区注入持久的活力才是优秀的空(kong)间。
一(yi)个优秀的办公空(kong)间不应当仅仅作为“工作”去考虑。有利于孕育创新的空(kong)间通常具备以下特(te)征，即高密度的混合(he)、高频度的交(jiao)流、高感性的场景、高层级的业态和高敏捷的体(ti)验五(wu)项原则(ze)。
澎(peng)湃(pai)新闻：未来办公的发展趋势是怎样的？
施道红：首先，随着技(ji)术的发展，人(ren)与(yu)工作的关系发生了本质的变化，再也不是一(yi)个“人(ren)=机器(qi)”的时代。而是一(yi)个“人(ren)=创造者”的智本时代。工作成了一(yi)种活法，一(yi)种生活方式(shi)，是人(ren)们创造力表达的方式(shi)，是人(ren)们成长的工具，是人(ren)们感受(shou)意义、创造价值的途(tu)径。 为了激发人(ren)们在智本时代发挥“人(ren)=创造者”的一(yi)面，需要(yao)用相应的物理空(kong)间去匹配。而产业社区强调人(ren)与(yu)人(ren)之间的链接，激发创新与(yu)合(he)作，正符合(he)了这一(yi)需求。
其次，城市进入存(cun)量时代，要(yao)从以往的建设思维转型到精(jing)细化的产业运营思维，面临设计市场的战(zhan)略转型，我们思考的不仅仅是建筑设计，更(geng)是项目全(quan)生命周期的运营。
