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已(yi)往深圳市场火(huo)热，有一半原因是新房出现(xian)倒挂所致。
无论是南山网红盘华润城润玺，还(hai)是福田(tian)的网红盘海德园，又大概是坪山的万樾府等。
无一例外，正(zheng)在现(xian)在的市场环境都(dou)有很明显的倒挂。
但往常(chang)再复盘这(zhe)些项目，便会发(fa)明，倒挂已(yi)经渐渐缩(suo)小(xiao)甚至消逝。
这(zhe)就意味着，打(da)新的标准，已(yi)经不能用(yong)再用(yong)倒挂这(zhe)类简(jian)单粗(cu)暴的方式作为投资上车的判(pan)断。
由于，“倒挂”项目很可(ke)能不是韭菜大馅饼(bing)而是放大了滤镜的“脏脏包”。
据了解，最近宝安中心的鸿荣源胤璇的最新效果图已(yi)经暴光。
预计月尾开放展厅和样板(ban)间，4月尾入市，推出131套建面约117/123/127/189平(ping)㎡4-5房，其中17套只租不售人材房，限价约8.55万/平(ping)。
市场赋予了非(fei)常(chang)高的期待，有人甚至说这(zhe)是“宝中的打(da)新之王(wang)”，对比周边二手房的价格(ge)，基本是打(da)中即赚数百万。
那末事实，是否真(zhen)的如此？
现(xian)在，宝安区的宝安中心核心区，基本上新房都(dou)处于现(xian)房大概准现(xian)房的捂盘当中。
地块(kuai)相(xiang)对对照(zhao)稀缺，真(zhen)正(zheng)能够疾速入市的，除了去年的越秀(xiu)瑞(rui)樾府，就是鸿荣源胤璇。
现(xian)在项目已(yi)经出地面很多(duo)层，扶植如火(huo)如荼(cha)。
（项目近期实拍(pai)）
作为2021年出让的地块(kuai)，项目不但由于宝中用(yong)地稀缺、丰富的配(pei)套，还(hai)由于限价8.55万/㎡成为宝中现(xian)在土拍(pai)后的热门，让市场充斥了期待。
地段是宝中的核心地位，位于宝中中轴线(xian)，靠近地铁口，周边是宝安顶级的公共(gong)资源配(pei)套，1.5千米(mi)局限内包括宝安区府海滨广场、壹方城、宝体、欢乐港(gang)湾、藏书楼等。
（宝安壹方城）
而限价方面，鸿荣源胤璇限价约8.55万/平(ping)（毛坯），还(hai)是宝中现(xian)在限价最低(di)的新盘。
这(zhe)也是这(zhe)个项目最有吸引力的地方。
很多(duo)人预言这(zhe)就是“宝中的倒挂王(wang)”，未来(lai)打(da)中即赚上百万。
原因是，项目比拟周边的新房项目，价格(ge)都(dou)要便宜。
如越秀(xiu)瑞(rui)樾府2023年8月的立案单价约8.85万/平(ping)，云玺锦庭2019年11月的立案均(jun)价约10.15万/平(ping)，都(dou)市茗荟花园2020年6月立案均(jun)价约10.83万/平(ping)。
再比拟周边二手房的成交价，即便是经历(li)了两年时间的调(diao)整，成交价格(ge)依(yi)然维持正(zheng)在约10万—14万/平(ping)，也仍旧存正(zheng)在一定的倒挂空间。
今年3月壹方中心玖(jiu)誉成交一套178.47平(ping)的住宅，成交总价约2150万，成交单价约12.05万/平(ping)，2月成交一套172.71平(ping)房源，成交总价约2350万，成交单价约13.61万/平(ping)。
去年12月尾新锦安壹号公馆成交一套297平(ping)房源，成交总价约3200万，成交单价约10.77万/平(ping)。
但打(da)中即赚百万的说法，如果深入了解整个二手房市场，可(ke)能会有所转变。
一方面，如果考虑未来(lai)流通(tong)的问题(ti)，需要考虑户型实际得房率是否具(ju)有一定的良好性，另一方面需要考虑地段周边的新房供求关(guan)系情(qing)况。
新房越秀(xiu)瑞(rui)樾府的得房率为约82%，二手房熙龙湾一期的得房率超过了100%。
就整个宝安中心的二手房来(lai)看，整体户型偏(pian)大，主流户型基本以110-120平(ping)方的三房，130-160的四房为主。
更紧张的是，正(zheng)在大市之下，宝中的二手房价格(ge)回到已(yi)往几年的趋势越来(lai)明显。
而整个宝安中心的待售新房供应据不完整统计有两千多(duo)套的存量，未来(lai)有持续供应的潜力。
以是对付鸿荣源胤璇未来(lai)是否还(hai)有这(zhe)么明显的倒挂，流通(tong)是否具(ju)有很大的优势？
这(zhe)里需要打(da)个大问号。
按照(zhao)项目标限价以及流传出的户型面积(ji)段，总价的区间段位大约是千万每(mei)套的级别。
这(zhe)个价格(ge)段位的产(chan)品，面向的市场主流群体基本是改进大概二套为主。
以是挑(tiao)选宝中的业主，基本上资金(jin)是有一定实力的。
而且(qie)投住结合的群体概率也对照(zhao)大。
如许的群体，很难说会缺房居住，追求更多(duo)的是居住的舒适性。
这(zhe)就意味着，这(zhe)些群体对项目标要求度(du)并(bing)不会太(tai)低(di)。
比如即便是有意向挑(tiao)选深圳湾悦府的购房者，对居住的私密性反而更加松散。
曾经有去深圳湾悦府2期看房的购房者，正(zheng)在实地看房后，尽管已(yi)经得知(zhi)窗户未单向玻璃(li)，但仍旧担心春笋的打(da)工人能否看到住民区的室内。
而就鸿荣源胤璇而言，周边聚集了龙光世纪大厦，熙龙湾，前海宝中杰出期间广场、国际西岸商(shang)务大厦等修(xiu)建，视野方面并(bing)不会太(tai)舒展。
凭(ping)据项目标实地观察，由于地块(kuai)巨细的局限以及开发(fa)商(shang)设计的局限，住宅的楼栋景观几乎被周边的楼栋遮挡(dang)得结结实实。
如果想要拥(yong)有海景景观，就只要1栋3单元约189平(ping)的高层户型还(hai)拥(yong)有一些远眺的视野。
但尽管这(zhe)个偏(pian)向的户型，高区的海景视野现(xian)在还(hai)算不错，可(ke)是这(zhe)个朝(chao)向附近的地块(kuai)用(yong)地是商(shang)业用(yong)地，未来(lai)是否会建成写字楼都(dou)还(hai)未可(ke)知(zhi)。
更紧张的是，由于地块(kuai)小(xiao)，楼栋间的距离并(bing)不会太(tai)宽，写字楼和住宅住民区对视的问题(ti)也很难被忽略。
如果是大面积(ji)户型，定位基本就是走(zou)豪宅的门路，景观方面的资源就显得更加紧张了。
正(zheng)在二手房市场上，基本是可(ke)以看到，如果是统一个小(xiao)区，具(ju)有景观资源和不具(ju)有景观资源的户型以及楼层，价格(ge)规(gui)律差距大约正(zheng)在20%—30%，更大一些的差距甚至可(ke)以到达40%。
以是没(mei)有景观的大户型住宅，未来(lai)正(zheng)在二手房市场的天花板(ban)，基本已(yi)经可(ke)以预测得到。
另外不得不注(zhu)意的是，小(xiao)区的产(chan)品形态丰富，既(ji)有酒店、办公、人材房也有住宅。
固然小(xiao)区人材房仅17户，但1栋4单元中的普通(tong)商(shang)品房业主和人材房住户未来(lai)交付后将会无区别一起入住。
正(zheng)是由于小(xiao)区业态丰富，地块(kuai)小(xiao)，缺少地面花园，未来(lai)的居住体验也不排除需要打(da)扣头的情(qing)况。
以是如果非(fei)常(chang)正(zheng)在意业主圈层的，可(ke)能会有点(dian)失望。
如果再把(ba)时间拉长看，如许的小(xiao)区是不是有种(zhong)似曾了解的感受？
20年前罗(luo)湖无小(xiao)区、无景观的老破旧大厦住宅，往常(chang)正(zheng)在二手房市场上已(yi)经不是主流。
总体来(lai)看，未来(lai)若考虑小(xiao)区的流通(tong)性，这(zhe)些方面的要素，就值得重视了。
但如果是对宝安中心地段有天然的偏(pian)好，对居住有用(yong)性要求不高的，以上这(zhe)些细节(jie)，则(ze)仅供参考。
作者 | 骑(qi)猪英雄
