新居刺刀(dao)更(geng)红了,西丽,项目,总(zong)价

如今总(zong)章(zhang)叠(die)翠公馆(guan)，一下子把西丽的(de)价格击穿，你们猜市(shi)场会不会有点蠢蠢欲动(dong)？

南山550万左右，接近地铁口，临近大沙河，背靠塘朗(lang)山，且近距(ju)离通达南山的(de)核心圈留仙(xian)洞总(zong)部基地的(de)三房，对(dui)市(shi)场还是有不错的(de)吸引力的(de)。

更(geng)重要的(de)是，这个项目高层能看大沙河的(de)风景(jing)，视(shi)野是比较不错的(de)。

而这个价格，放(fang)在(zai)两三年前险(xian)些想(xiang)都不敢想(xiang)。

因为两三年前，西丽的(de)新居就已经是8万/平(ping)左右，并且还没有甚么可选的(de)项目。

2020年南山西丽的(de)远洋天(tian)著华府，就在(zai)总(zong)章(zhang)叠(die)翠公馆(guan)马路劈面，即(ji)使车(che)位比不到1：1，开盘两次(ci)，其时一房难求，两次(ci)都短时间之(zhi)内清盘。

远洋天(tian)著华府第一批(pi)住宅，571套，面积段100-163㎡，均价约8.38万/㎡，单(dan)价区间在(zai)7.6万-9.1万/㎡，总(zong)价区间在(zai)801万-1464万/套；

第二批(pi)房源114套，面积段99-121平(ping)，均价约8.38万/㎡，单(dan)价区间在(zai)8.1万-8.7万/㎡，总(zong)价区间在(zai)795万-1060万/套。

接着到了2021年汇城茗院(yuan)入市(shi)，124套住宅，开盘均价7.84万-9万/平(ping)，总(zong)价区间918万-1692万/套，而同年入市(shi)的(de)玖裕茗院(yuan)，虽然是宿(xiu)舍用途的(de)住宅，主打小面积，开盘均价也要8万-9.22万/平(ping)，并且312已经全部立(li)案登记。

若是再把时间线往回拉，西丽的(de)新居代表(biao)宝能城，2015年推出东区的(de)时间，立(li)案均价就已经到6.96万/平(ping)，到了2019年，推出的(de)房源涨到8万+/平(ping)，把全部片区的(de)新居价格推向(xiang)了高潮。

所以可以看到，即(ji)使是过去几年，西丽的(de)新居险(xian)些都是100平(ping)以上大户型为主，很(hen)少匹配550万左右刚需段位的(de)产物。

别说西丽比较少有550万左右选择三房的(de)机会，就算是在(zai)龙华的(de)红山、北站(zhan)、龙岗的(de)大运，宝安的(de)碧海以及深圳一些外围地段，都未必能挑到心水的(de)新居。

所以目前南山就能选，对(dui)这些地段的(de)竞品来说，会是一次(ci)不小的(de)袭击。

但(dan)这个项目是不是一定就值得闭眼脱手？

从客观下去说，全部的(de)项目都市(shi)让市(shi)场比较在(zai)乎的(de)bug。

首先就总(zong)章(zhang)叠(die)翠公馆(guan)而言，307套住宅总(zong)价在(zai)600万以内的(de)套数仅(jin)4套，换句话说，折后总(zong)价约550万的(de)房源只有少得不幸的(de)4套，即(ji)就是600万以内的(de)套数也只有44套，其余套数

不能不说在(zai)市(shi)场极限拉扯的(de)情况下，开辟商是懂订价法(fa)则，懂如何拿捏市(shi)场心理的(de)。

通过几套低价的(de)房源，就能翻开全部市(shi)场的(de)推广度。

其次(ci)对(dui)项目而言，周边的(de)生活配套差了点意思。

虽然免失落楼下商业(ye)的(de)嘈杂和庞大的(de)人流，但(dan)生活便利也需要打上折扣。

大型购物阛(huan)阓消(xiao)耗需要到650米左右外的(de)益田假(jia)日里或者(zhe)天(tian)虹阛(huan)阓，邻近普通的(de)食商比较少。

邻近的(de)深圳市(shi)南山区第二外国语学校（集团）平(ping)山学校，需要步行约1.1千米。

第三点是，项目和中(zhong)间的(de)鼎胜金域阳(yang)光项目，由于距(ju)离太近，南向(xiang)的(de)户型采光和隐私都有一定水平(ping)影(ying)响。

而北向(xiang)项目还存在(zai)未建居住用地（自(zi)留用地），若是未来地块建设，总(zong)章(zhang)叠(die)翠公馆(guan)就有可能变(bian)成“奥利奥”，北向(xiang)和南向(xiang)的(de)景(jing)观和视(shi)野可能会受到影(ying)响。

另外，能间接看大沙河景(jing)观，朝向(xiang)和位置相对(dui)更(geng)良好的(de)1、2栋住宅为自(zi)留楼栋。

但(dan)更(geng)重要的(de)是，项目标户型放(fang)在(zai)全部西丽而言，有错配的(de)风险(xian)。

因为项目约140平(ping)的(de)大户型总(zong)价1072万-1229万，有可能导致普通刚需群体够(gou)不着，而改善群体又(you)有可能看不上地段和户型。

而当下深圳楼市(shi)处于调整阶段，买房群体有可能是深圳楼市(shi)这么多年来，买房最抉剔的(de)一群人。

所以即(ji)使550万-700万左右就能选择南山距(ju)离留仙(xian)洞总(zong)部比较近南山的(de)3-4房，未必会买单(dan)。

就目前全部市(shi)场对(dui)西丽的(de)预期来说，受周期的(de)影(ying)响，实(shi)在(zai)表(biao)现都一般般。

从本年西丽的(de)两个新盘选筹(chou)便窥见一二。

位于总(zong)章(zhang)叠(die)翠公馆(guan)背面的(de)鼎胜金域阳(yang)光故里本年8月底入市(shi)，259套住宅，立(li)案单(dan)价约8.81万/平(ping)，单(dan)价区间约7.83万-10万/平(ping)，总(zong)价区间约699万-1303万/平(ping)，项目官(guan)方公告71批(pi)客户冻资入围。

但(dan)开盘时间已经过去近4个月，在(zai)深圳房地产信息平(ping)台上已立(li)案的(de)套数仅(jin)仅(jin)只有13套。（统计截止：2023年12月22日）

再看汇城茗院(yuan)（二期），异样也是本年8月底入市(shi)，124套住宅，立(li)案单(dan)价约8.98万/平(ping)，单(dan)价区间7.84万-10.32万/平(ping)，总(zong)价区间912万-1206万/套，到目前为止已经立(li)案的(de)套数只有50套。（统计截止：2023年12月22日）

其中(zhong)汇城名苑还是南向(xiang)看大沙河，北向(xiang)可望(wang)西丽湖，背靠深圳大学城，马路劈面就是深圳野生植(zhi)物园，景(jing)观资源和圈层都不错的(de)项目。

但(dan)即(ji)使是这样，肉眼也可以看到，市(shi)场都不怎么买账(zhang)。

最主要的(de)缘故原由还是价格高了。

有这个预算的(de)群体都向(xiang)前海，南山科技园，白石洲(zhou)这些地段看齐，800万-1500万左右在(zai)深圳市(shi)场卷得厉害的(de)情况下，完整可以有更(geng)多选择，能买到更(geng)好的(de)产物，买到配套更(geng)齐全的(de)小区。

而自(zi)己西丽过去就不停跑在(zai)大市(shi)的(de)死后。

目前全部片区内的(de)二手房也在(zai)调整。

沿(yan)着留仙(xian)大道两侧建设、接近大学城和塘朗(lang)的(de)几个新一点的(de)小区，比如宝能城花园、博林天(tian)瑞、华晖云门等，价格大概在(zai)8万-12万/平(ping)，已经调整到2018年阶段。

其中(zhong)博林天(tian)瑞本年8月成交的(de)一套79.7平(ping)3房，成交总(zong)价958万，成交单(dan)价约12.02万/平(ping)；宝能城9月成交一套89.93平(ping)4房，成交总(zong)价约1055万，单(dan)价约11.73万/平(ping)。

但(dan)华晖云门的(de)成交价格相对(dui)就便宜(yi)一点了，本年10月29日成交一套126.78平(ping)4房，成交总(zong)价1048万，单(dan)价约8.27万/平(ping)。

全部板块的(de)次(ci)新居的(de)挂盘单(dan)价约8万-9万/平(ping)，接上去板块大几率还会出现一个景(jing)象——8万左右一平(ping)的(de)房源会陆续出现，板块也异样在(zai)挤(ji)泡沫。

所以总(zong)章(zhang)叠(die)翠公馆(guan)的(de)折后价和100平(ping)以下的(de)户型，会有一定的(de)价格优势。

但(dan)从自(zi)立(li)角度看，又(you)必需接受周边学校资源一般，大一点的(de)商圈比较远，车(che)位不够(gou)1：1，南向(xiang)的(de)户型还一字(zi)排开和鼎胜金域阳(yang)光故里对(dui)视(shi)的(de)成绩。

换句话说，这个项目只适合不考虑增(zeng)值，仅(jin)仅(jin)考虑自(zi)住，对(dui)学区和生活配套之(zhi)类要求不高，在(zai)南山上班通勤的(de)群体。

若是不是，只是冲着南山，冲着西丽往后能成为代价板块的(de)目标去的(de)，那(na)末就要谨慎些了。

作者(zhe) | 醉酒大鲨鱼